1. ¿Qué significa realmente donar una vivienda a un menor?

Donar es transmitir gratuitamente un bien a otra persona que lo acepta. Cuando el bien es una vivienda, el hijo pasa a ser titular del derecho que se le entregue: puede ser el pleno dominio, solo la nuda propiedad o un porcentaje. Que sea menor no convierte la operación en provisional. La propiedad entra en su patrimonio y queda sometida a las reglas que protegen sus bienes.

Conviene separar tres decisiones que a menudo se mezclan:

Antes de desprenderte de tu principal activo, compara opciones reversibles e irreversibles. La guía de Kuvu “Tu casa es tu mayor activo: cinco formas de ganar tranquilidad” ayuda a ordenar esa conversación, aunque cualquier alternativa financiera debe revisarse de forma independiente.

2. Escritura pública y aceptación: dos requisitos que no son opcionales

El artículo 633 del Código Civil establece que la donación de un inmueble debe hacerse en escritura pública, identificando los bienes y el valor de las cargas que deba asumir quien recibe. La aceptación puede constar en la misma escritura o en otra separada; si se hace aparte, debe producirse mientras vive el donante, notificarse de forma auténtica y anotarse en ambas escrituras.

Por eso, un documento privado, una promesa familiar o “poner la casa a nombre del niño” no sustituyen la escritura de donación. La notaría verificará identidad, titularidad, representación y contenido del negocio, pero necesita información completa: nota simple, referencia catastral, título de adquisición, recibo del IBI, certificado de deuda hipotecaria si existe y datos de las partes.

3. ¿Quién acepta en nombre del hijo menor?

Los progenitores que ejercen la patria potestad representan legalmente a sus hijos menores no emancipados. Sin embargo, el Código Civil excluye de esa representación los asuntos en los que exista un interés opuesto entre progenitor e hijo. Si aparece un conflicto de intereses, puede ser necesario que represente el otro progenitor o que se nombre un defensor judicial, según el caso.

Una donación pura y sin cargas no plantea las mismas dificultades que una donación que obliga al menor a asumir deuda, pagar prestaciones, soportar condiciones complejas o aceptar una distribución que afecta a otras operaciones familiares. El artículo 626 exige intervención de los representantes legítimos para aceptar donaciones condicionales u onerosas cuando quien recibe no puede contratar. La notaría debe valorar la representación concreta; no existe una fórmula universal válida para todas las familias.

El menor no se convierte por ello en una figura decorativa. La decisión debe proteger su interés patrimonial, y su madurez puede ser relevante en actuaciones posteriores. Una vez propietario, los frutos del bien le pertenecen y la administración debe ejercerse con diligencia. Si en el futuro se quisiera vender o hipotecar su inmueble, el artículo 166 del Código Civil exige, con carácter general, causa justificada y autorización judicial, con algunas excepciones tasadas.

4. Los tres impuestos que debes calcular antes de donar

El ISD no tiene una factura única para toda España

La Ley 29/1987 señala al donatario como contribuyente. En inmuebles situados en España y con donatario residente, la competencia y la normativa aplicable corresponden, por regla general, a la comunidad autónoma donde radica el inmueble. Reducciones, bonificaciones, requisitos formales y plazos de mantenimiento pueden variar mucho. No extrapoles la simulación de otra comunidad ni confíes en un porcentaje leído sin fecha.

El donante también puede tributar aunque no cobre

La AEAT recuerda que una transmisión gratuita puede generar ganancia patrimonial en el IRPF del donante. Si fiscalmente existe ganancia, se integra según las reglas aplicables; si existe pérdida por la donación, no es una pérdida patrimonial deducible. Existe una exención relevante cuando una persona mayor de 65 años transmite su vivienda habitual y cumple los requisitos: también puede alcanzar una transmisión lucrativa. Debe comprobarse que la vivienda tiene carácter habitual y qué derecho se transmite.

5. Valor de referencia y plazo: dos datos que cambian la operación

Para inmuebles, la base del ISD parte del valor de referencia del Catastro en la fecha del devengo. Si el valor declarado es superior, se toma el declarado. Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, la regla estatal atiende a la mayor magnitud entre valor declarado y valor de mercado, sin perjuicio de comprobación.

El valor de referencia no es lo mismo que el valor catastral del recibo del IBI. Puede consultarse y certificarse en la Sede del Catastro. Si se considera que perjudica los intereses del contribuyente, la ley prevé su impugnación al recurrir la liquidación o pedir la rectificación de la autoliquidación; no conviene sustituirlo unilateralmente por una tasación y dar el asunto por resuelto.

El Reglamento estatal del ISD fija, para donaciones, un plazo de treinta días hábiles desde el día siguiente al acto o contrato. No obstante, la gestión es autonómica en muchos casos y debe confirmarse el modelo, el canal y el plazo aplicable. La plusvalía municipal tiene su propio plazo y procedimiento. Organiza ambos antes de firmar.

6. Hipoteca, deudas y cargas: donar la casa no traslada automáticamente el préstamo

La propiedad y la deuda hipotecaria son realidades relacionadas, pero distintas. Aunque se done la vivienda, sustituir al deudor del préstamo requiere el consentimiento del acreedor conforme al artículo 1205 del Código Civil. El banco puede no aceptar que el menor asuma la deuda; el donante podría dejar de ser propietario y seguir siendo deudor.

Solicita una nota simple reciente y revisa hipoteca, embargos, usufructos, afecciones fiscales, cuotas de comunidad y contratos de alquiler. La escritura debe reflejar las cargas que asumirá el donatario. En el ISD, no toda deuda reduce automáticamente la base: el Reglamento exige condiciones concretas, incluida la asunción fehaciente de deudas garantizadas con liberación del deudor primitivo.

Corrección importante sobre deudas con Hacienda

El texto anterior de este artículo afirmaba que el menor podía ser declarado responsable solidario por colaborar en la ocultación de bienes y presentaba la cuestión como pendiente. Esa información quedó superada. En 2021, el Tribunal Supremo fijó que no cabe exigir a un menor la responsabilidad solidaria del artículo 42.2.a de la Ley General Tributaria por ser causante o colaborador doloso en la ocultación realizada mediante sus representantes.

Esto no legitima una donación fraudulenta ni elimina otros riesgos para las personas adultas intervinientes. El Código Civil permite impugnar donaciones hechas en fraude de acreedores, y el Tribunal Supremo dejó fuera de aquel pronunciamiento la eventual responsabilidad del representante legal. Si existen deudas relevantes, la operación necesita asesoramiento específico.

7. Después de donar: la vivienda ya no está bajo libre disposición de los padres

Una vez perfeccionada la donación, el inmueble pertenece al hijo. Los progenitores administran sus bienes con deberes legales, pero no pueden tratar la vivienda como si siguiera siendo propia. Para venderla o gravarla antes de la mayoría de edad suele ser necesaria autorización judicial por utilidad o necesidad. También hay que declarar correctamente los rendimientos si se alquila y atribuirlos a su titular conforme a las reglas fiscales.

Conviene prever por escrito:

• Quién pagará IBI, comunidad, seguro, reparaciones y derramas.
• Quién usará la vivienda y con qué título: usufructo, arrendamiento u otro derecho.
• Cómo se administrarán los ingresos si la vivienda produce rentas.
• Qué ocurrirá si la familia necesita vender, mudarse o financiar una obra.
• Qué efecto tendrá la operación en ayudas, patrimonio y futuras transmisiones.

Si el objetivo real es obtener liquidez o compañía sin perder la propiedad, puede ser más prudente comparar alternativas. Kuvu explica los aspectos básicos de alquilar una habitación siendo propietario mayor y cómo preparar la vivienda para una convivencia intergeneracional. Son opciones distintas de una donación y deben evaluarse por sus propios méritos.

8. Legítima, colación y equilibrio entre hermanos

Donar en vida no permite ignorar las reglas sucesorias. El Código Civil limita las donaciones que exceden de lo que una persona podría dar por testamento; la parte que perjudique la legítima puede ser objeto de reducción. Además, las donaciones a hijos pueden computarse en la herencia mediante la colación, salvo las reglas y dispensas aplicables.

Si hay varios descendientes, documenta el propósito: ¿es un anticipo de herencia?, ¿se desea dispensar de colación?, ¿hay que compensar a otros hijos?, ¿la vivienda pertenece a uno o a ambos progenitores?, ¿rige Derecho civil común o una norma foral o autonómica? La escritura debe coordinarse con el testamento y con las donaciones anteriores. Una frase informal como “esto será tu parte” no resuelve por sí sola el reparto futuro.

9. Checklist para llegar a notaría con el caso ordenado

• He pedido nota simple y certificado de cargas o deuda hipotecaria actualizados.
• He comprobado quién es titular y qué porcentaje puede donar.
• He consultado el valor de referencia del Catastro para la fecha prevista.
• Tengo una simulación escrita del ISD según la comunidad donde está el inmueble.
• He calculado el posible IRPF del donante y la plusvalía municipal.
• He confirmado quién representará al menor y si existe conflicto de intereses.
• He decidido si se dona pleno dominio, nuda propiedad o una cuota.
• Si el donante seguirá viviendo allí, he estudiado la reserva de usufructo.
• He coordinado la donación con testamento, legítimas y donaciones anteriores.
• He previsto gastos, administración, alquiler y una posible venta futura.
• He asignado responsable y calendario para ISD, Registro y plusvalía municipal.

10. Preguntas frecuentes

Fuentes oficiales consultadas

• BOE: Código Civil consolidado — arts. 162, 163, 166, 625, 626, 633, 634, 636, 643 y 1205.
• BOE: Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones — sujeto pasivo y valor de inmuebles.
• BOE: Reglamento del ISD — deudas deducibles y plazo estatal.
• AEAT: competencia y normativa en donaciones.
• Dirección General del Catastro: usos fiscales del valor de referencia.
• AEAT: transmisión gratuita de un inmueble e IRPF.
• CGPJ: doctrina del Tribunal Supremo sobre responsabilidad tributaria de menores.

Última comprobación editorial: 24 de agosto de 2026. Revisa cambios normativos y beneficios autonómicos el día de la firma.